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Polli-Junior
04.10.2008, 20:05
Moin,
ich habe mich ja schon vor einiger Zeit eingedeckt in dem Glauben - tiefer geht´s nimmer! Nun ja, selbst solide Dax - Werte haben ordentlich enttäuscht, up to 40% runter und das durchgehend.
Ich frage mich ernsthaft ob jetzt der Schwung kommt und die Gelegenheit für einen weiteren Einkauf günstig ist. Dazu muss ich sagen, dass ich wahrhaftiger Neuling bin und mein Depot bisher zu 100% aus Renten- und Aktienfonds bestand.
Was meint ihr?
:hear: Würde mich mit Immobilien eindecken,sind langfristig das sicherste Investment!
CU
GB
Originally posted by Polli-Junior@04.10.2008 - 21:05
Was meint ihr?
@Polli-Junior,
1.
Der Down-Trend ist erst abgeschlossen, wenn sämtliche Verluste aus der
Kreditkrise hochgekocht sind. Das ist aktuell noch nicht der Fall.
2.
Bank- und Versicherungs-Titel vorerst meiden.
Versicherungen haben ebenfalls in großem Stil ihr Geld in den problematischen
Bereich gesteckt.
3.
Den tiefsten Punkt wird man kaum treffen.
Eine gute Vorgehensweise wäre z.B jetzt ein Drittel für Käufe in Aktien zu investieren.
Und wenn der DAX weitere 500 Punkte wegsackt, ein weiteres Drittel investieren
und das letzte Drittel, wenn der DAX vom Tiefpunkt wieder 500 Punkte gewonnen hat.
4.
Von Derivaten (z.B. CFD's) in diesen Zeiten die Finger lassen. Der Kursverlauf
ist zu volatil. Wer da nicht sehr erfahren ist, wird alles Geld verlieren.
5.
Bis dahin sind Zinspapiere schon richtig.
obos
Wie RCEC schon sagt, ich bin auch der Meinung, Immobilien ziehen.
Ich kaufe zur Zeit was ich kriegen kann (und so lange Geld da ist) an Häusern und Eigentumswohnungen zu Preisen um maximal 300 Euro/Quadratmeter!
Neubau!
Die gibts beim Amtsgericht Deiner Wahl en Masse.
Kürzlich habe ich mir zwar einen Mietnomaden in eine Hütte geholt aber wir hatten schon ein kleines Gespräch unter vier Augen. Dann hat er einmal gezahlt und dann wieder nicht...muss nochmal hinfahren und nachhören, wo das Problem liegt :8)
Im Sommer hatte ich in Detroit/USA mal Häuser gesehen für nur ein paar hundert US$. Das war schlimmer als bei Aldi. Die wurden inseriert und als ich 10 Minuten(!!!) nach Veröffentlichung da angerufen habe, bei dieser Maklerfirma, waren alle Hütten schon ausverkauft. Über 500 Einfamilienhäuser.
Da hab ich mich schwarz geärgert....wollte davon 50 Häuser für einen durchschnittlichen Preis zwischen 500 und 1000 US$ kaufen. N ganzer Strassenzug...son Mist....
Robin H.
05.10.2008, 00:24
Originally posted by stoerti@04.10.2008 - 22:00
..muss nochmal hinfahren und nachhören, wo das Problem liegt :8
kenn ich
Du wirst noch öfter hinfahren müssen
Leider
Robin H :(
och,wir haben uns recht intensiv unterhalten - ich gehe viel mehr davon aus, dass er ausgezogen ist
Originally posted by RCEC@04.10.2008 - 21:15
Würde mich mit Immobilien eindecken,sind langfristig das sicherste Investment!
6.
Ja, doch niedrige Renditen und viel Arbeit (u.U. Ärger).
Auch bei den Immobilien ist die Zeit noch nicht reif in D.
Die Zeit ist erst reif, wenn Immobilien verstärkt versteigert oder wie sauer Bier
verramscht werden.
Das ist dann der Fall, wenn auch die Hausbanken (Nicht-Hypothekenbanken)
sich bei faulen Hausfinanzierungen nicht mehr refinanzieren können und in eine
Kreditklemme geraten. Das dürfte dann zu Zinserhöhungen führen, die von den
problematischen Hauseigentümern nicht aufgebracht werden können.
Erst dann müssen Immobilien verstärkt verkauft werden, was auf die Preise drückt.
Ein zu früher Kauf bei weiter fallenden Preisen führt erstmal zu Wertverlusten der
frisch gekauften Immobilie.
obos
Die Zeit ist erst reif, wenn Immobilien verstärkt versteigert oder wie sauer Bier
verramscht werden.
Das haben wir aber genau jetzt.
Ich habe gestern mal ein bisschen meine Buchhaltung auf Vordermann gebracht.
Von der Netto-Netto Mieteinnahme aller Immobilien habe ich eine Rendite von knapp 14% auf mein Investment vor Steuer.
Für Immobilien ist das meines Erachtens wohl gar nicht sooooooo schlecht.
Bei einem Verkauf nach Marktwert würde die Rendite bei etwa 100 bis 150% vor Steuer liegen.
Nur genau das ist das Problem. Wenn ich die im Ausverkauf ran hole, kann ich die schlecht sofort wieder fürs doppelte an die Sonne tun.
Zumal ich dann auch massig Steuern blechen müsste.
Originally posted by stoerti@06.10.2008 - 22:24
Von der Netto-Netto Mieteinnahme aller Immobilien habe ich eine Rendite von knapp 14% auf mein Investment vor Steuer.
@stoerti,
die Frage ist nur, ob Du Dich damit in gleißendem Licht darstellen möchtest, oder
ob die werten Mitleser daraus einen Rat für sich ableiten sollten. ;)
Vielleicht beschreibst Du mal eines Deiner Objekte:
wann gekauft
Lage, Baujahr, Standard
zu welchem Preis
wie (Inserat, Makler, Versteigerung)
Anzahl Wohnungen / qm Wohnfläche, Grundstücksgröße
Miete kalt pro qm
Dein jährlicher Zeitaufwand für Instandhaltung (bzw. Auftragserteilung, Überwachung)
und für Verwaltung (Vermietung und Schriftkram)
was ist zu beachten, wenn solche "Traumrediten" erzielt werden sollen?
Dann können die Leser sich besser ein Bild davon machen, ob das auch etwas
für sie wäre.
obos
Nachtrag:
Ich platziere mal meinen Kommentar vor Deinem Posting:
prima, sehr aufschlussreich.
ob Du Dich damit in gleißendem Licht darstellen möchtest
Du kennst mich doch ;)
wann gekauft
Kontinuierlich in den letzten 4 Jahren
Lage, Baujahr, Standard
Wuppertal, Berlin, Düsseldorf
1920 bis 1997
Normal
zu welchem Preis
Quadratmeter zwischen 100 und 300 Euro
wie (Inserat, Makler, Versteigerung)
Teils ein Makler, der kaputte Immobilien (dritter Versteigerungstermin immer noch kein Gebot) verkauft und Versteigerungen beim Amtsgericht
Anzahl Wohnungen / qm Wohnfläche, Grundstücksgröße
Die genaue Anzahl lässt Rückschlüsse auf mein Vermögen zu, daher werde ich öffentlich keine Aussage dazu machen.
Grösse liegt jeweils zwischen 24qm bis zu 96qm wobei die kleinen die besseren sind
Häuser sind in diesem Kontext vollkommen uninteressant, weil
Dein jährlicher Zeitaufwand für Instandhaltung (bzw. Auftragserteilung, Überwachung)
Bei Wohnungen im Prinzip 0, weil es einen Hausmeister gibt.
0 ist es nicht wirklich aber ich sage mal, im Schnitt über alles vielleicht eine Stunde pro Wohnung und Jahr
und für Verwaltung (Vermietung und Schriftkram)
Im Mittel ebenfalls ne Stunde.
Denn da gibts eine Hausverwaltung, die da macht.
Eben noch habe ich ein Telefonat für eine Neuerwerbung mit der Verwaltung geführt.
Ich bekomme keine Schlüssel zum Haus und zur Wohnung.
Sag ich: "Dann gibts kein Hausgeld von mir und ggf. Schadenersatz von Euch"
Die (eine sehr grosse und sehr bekannte AG): "Da sind sie aber auf sehr dünnem Eis, das wissen sie!
Ich: "Ruf mal Eure Anwälte im Haus an, frag nach und überdenke"
5 Minuten später klingelts Telefon, ich kann mir alle Schlüssel jetzt gleich abholen.
(Aufs zuschicken habe ich verzichtet, die sind bei mir ganz in der Nähe)
Wenn man ruhig, gelassen und vernünftig mit den Leuten spricht, sind alle Probleme immer ruck zuck aus der Welt.
Miete kalt pro qm
Kommt aufn Mietspiegel an. In Wuppertal bei etwa 5 bis 5,50 Euro.
In Berlin etwas drunter, Düsseldorf etwas drüber.
Ich nehme die ganz normale Miete.
was ist zu beachten, wenn solche "Traumrediten" erzielt werden sollen?
Das Geheimnis liegt wie bei allem im Einkauf.
Preiswert kaufen. Nein, billig kaufen!
Und nicht darauf achten, was rings rum so ist.
Was interessierts mich, ob das Haus voller (ich sags mal exemplarisch) Türken ist, wenn mir egal ist, ob ich an Türken vermiete?
Was interessierts mich, ob das Haus voller Sozialhilfeempfänger ist, wenn ich die Miete gleich vom Sozi überwiesen bekomme? (ich weiss, ARGE heisst das jetzt)
Auf dem Geld, was ich bekomme, steht nicht drauf, obs vom Sozi, vom Polen, Türken oder vielleicht vom Drogendealer kommt.
Da stehen nur Zahlen drauf und die interessieren mich.
Ich weiss, in einer Wohnung der Mieter vercheckt da Drogen.
Interessierts mich? Nein, denn der zahlt seine Miete pünktlich!
Und ganz genau darauf kommt es an!
Die meisten gucken sich die Objekte an und sagen "Ah ne...hier wollt ich aber nich wohnen wollen" - und kaufen es dann nicht.
Die wollen aber gar nicht da wohnen, die wollen es vermieten und stellen den Anspruch, dass sie nur da vermieten, wo sie auch wohnen würden.
Ich habe mir über 90% meiner Wohnungen vor dem Kauf gar nicht erst angesehen.
Und ich habe es in Kauf genommen, vielleicht den Kaufpreis nochmal in die Renovierung zu stecken, was aber bisher nie passiert ist.
Einmal musste ich 40% vom Kaufpreis für die Renovierung investieren.
Selbst wenn einer drin die Hütte besetzt und nicht zahlt, scheissegal.
Der o.g. Hausbesetzer hat sogar mal die Trachtentruppe gerufen, als ich dabei war, die Wohnungstüre auszubauen, während er in der Wohnung hockte.
Die waren dann zwar auch nicht sonderlich erfreut - zunächst.
Als die Sache geklärt war, waren die abschliessenden Worte der Beamten:
"Wir haben heute bis 18 Uhr Dienst. Tun Sie uns den Gefallen und warten bis nach 18 Uhr, wenn Sie weiter machen wollen"
Aber sowas ist jetzt ein einziges mal vorgekommen.
Alle anderen, und davon gabs schon den ein oder anderen, haben nach meinem blossen erscheinen und den Worten "Wir ziehen jetzt mal aus hier und ich helfe dabei" (ganz lieb, ganz ruhig) sofort gezahlt und seitdem pünktlich.
Ein mal wars aber haarscharf.
Da hatte ich vor ein paar Jahren einen Häuserblock in Köln für nen Euro angeboten bekommen. Da hatte ich natürlich gleich mal die Dollarzeichen in den Augen.
Das war dieses Ding wo der Kaplan drin gewohnt hat.
Wenn ich mich recht entsinne, hatte der ganze Komplex über 500 Wohneinheiten.
Es gab sogar eine Absprache mit der örtlichen Polizei für eine Entmietung.
Man hat mich dann nachher nur darüber aufgeklärt, dass ich zur Unterstützung George Bush hätte anrufen sollen, dass der mir mal die Truppen ausm Irak nach Köln schickt. (sinngemäss natürlich).
Habs dann nicht gemacht, weil eine Entmietung trotz aller zugedrückten Augen der Staatsmacht für mich nicht stemmbar gewesen wäre.....
Wenn man aber auch mal selbst zupacken kann ohne seine einzige Chance darin sieht, über den Anwalt zu mahnen, dann ist das in meinen Augen die absolute Anlagestrategie.
Und man darf sich nicht davon beeindrucken lassen, dass man eine Hütte kauft, vielleicht für 5000 oder 6000 Euro und dann den Grundbuchauszug sieht, wo vor 10 Jahren mal 100.000 Mark eingetragen wurden.
Bei dem Spiel gibt es immer einen Verlierer und das ist gemeinhin der Vorbesitzer.
Da darf man sich nicht von beeindrucken lassen. Auch wenns traurig ist aber es ist so.
Guck mal obos,
so sieht sowas aus (eigentlich sollte der Thread mal gesplittet werden aber ich kann hier ja nich ...)
Kopie vom Amtsgericht Berlin Kreuzberg
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Im Wege der Zwangsvollstreckung soll am
9. Oktober 2008, 10.00 Uhr
im Gerichtsgebäude Berlin-Kreuzberg, Möckernstraße 130, Saal I/144
das im Grundbuch von Tempelhofer Vorstadt Blatt 5341 unter laufender
Nummer 1 eingetragene Wohnungseigentum versteigert werden, und zwar:
30/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Gemarkung Kreuzberg Flur 6
Flurstück 2777/229 -Gebäude- und Freifläche- Dudenstr. 6 in 10965 Berlin,
Größe des Grundstücks 515 m², verbunden mit dem Sondereigentum an der im
Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichneten Wohnung.
Es handelt sich um eine leerstehende 1-Zimmer-Wohnung mit Küche, Bad/WC,
Flur und Diele (Wohnfläche ca. 52 m²). Die Wohnung wurde zuletzt gewerblich
genutzt. Die Wohnung befindet sich im rechten Seitenflügel im Erdgeschoss.
Diese Angaben wurden dem Gutachten entnommen und sind ohne Gewähr.
Der Versteigerungsvermerk ist in das Grundbuch eingetragen worden am
13.06.2007.
Die Sicherheitsleistung beträgt hier 4.600,00 €.
Verkehrswert gemäß §§ 74 a, 85 a ZVG: 36.000,00 €
Die Wertgrenzen der §§ 74 a, 85 a ZVG sind entfallen.
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Beim fett gedruckten gehen bei mir dann gleich immer alle Lampen an.
Denn das bedeutet: Das Mindestgebot beträgt 4.600 Euro, was die Kosten des Versteigerungsverfahrens sind.
Der Hauptgläubiger (meist eine Bank) will dann auch nochmal was haben.
Hier würde ich erstmal 6.000,- bieten.
Habe ich Glück und es ist kein anderer Bieter anwesend, bekomm ich das Ding dafür.
Es kam auch schonmal vor, dass ein anderer Bieter 100 Euro mehr geboten hat. Dann habe ein wenig geschauspielert (a la: Och, ich kann auch noch sehr viel mehr) und habe dann mal 100 Euro mehr geboten und hatte die Hütte.
Klappt nicht immer aber von 10 Versteigerungen bekommste gut und gern 3 Hütten.
52m² für 6.000 Euro == 115,- Euro m² Kaufpreis.
Bei 52m² in Kreuzberg würde ich mal grob sagen, 4,50 Euro Miete pro m² == 234,- Euro im Monat kalt.
Was dann rund 2.800,- Euro im Jahr Netto vor Steuer ist.
Jetzt rechne Dir mal aus, was das für ne Rendite ist.
Schlägste noch so 2.000 Euro für Renovierung, Anzeigenkosten, Grunderwerbsteuer etc. drauf, was dann Dein Brutto-Kaufpreis ist und fängst dann an, breit zu grinsen.
Wobei ich jetzt in Kreuzberg keine Hütte kaufen wollte - deswegen habe ich solch eine als Beispiel genommen ;)
Ebenfalls Neukölln oder Marzahn nicht.
Wobei ich mal in Neukölln eine tolle Hütte angeboten bekommen habe aber irgendwie hab ich mich nich mehr drum gekümmert, weil ich keine Zeit hatte.
Schade.
War ne 120m² Wohnung im ersten OG. Unten drin war n Puff. Oben drüber die Wohnungen der Mädels und der Puffchef wollte die Hütte für richtig geiles Geld mieten.
Da ärger ich mich heute noch, dass ich das damals nicht gemacht habe.
Man bekommt je nach Geldbeutel auch richtig fette Sachen en Masse:
Verkehrswert gemäß §§ 74 a, 85 a ZVG: 881.000,00 EUR
In dem Termin am 17.3.2008 ist der Zuschlag gemäß § 85 a ZVG
wegen Nichterreichens der 5/10 Verkehrswertgrenze versagt worden
5/10 Regelung ist der zweite Termin, die nächste Versteigerung ist frei.
Aber sowas gibts gemeinhin nicht für 6 Mille, weil bei sowas normal schon mehr Bieter anwesend sind.
Man kann aber durchaus auch Glück haben. Muss man nur hartnäckig sein.
Gemarkung Wittenau
Flur 1, Flurstücke 1739/57, 1740/58, 2236/57
Gebäude- und Freifläche: Oranienburger Str. 91, 91 A, 92, 92 A
Fläche: 4.182 m²
Das Grundstück ist lt. Gutachten bebaut mit einem Mehrfamilienhaus mit 45 Wohnungen
und 3 Gewerbeeinheiten sowie einer Tiefgarage mit 23. Stellplätzen.
Wohnfläche: ca. 3.181 m²
Weiterhin sind ca. 15 offene KFZ-Stellplätze angelegt
Verkehrswert in € 2.664.000,--
Die Grenzen der §§ 74 a, 85 a ZVG sind entfallen
Ramsch
Rechtspflegerin
52m² für 6.000 Euro == 115,- Euro m² Kaufpreis.
Bei 52m² in Kreuzberg würde ich mal grob sagen, 4,50 Euro Miete pro m² == 234,- Euro im Monat kalt.
stoerti,
für einen pfiffigen Studenten, der in Berlin studieren möchte, wäre das vielleicht was.
Dennoch würde ich ein paar Dinge benennen, die vor dem "Schönrechnen" bedacht
werden sollten.
1.
Das mangelnde Interesse bei den vorausgegangenen Versteigerungen dürfte ja
Gründe haben. Welche sind das?
2.
Ist z.B. das Haus verkommen und hat einen hohen Wohnungs-Leerstand, kann
nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden, dass die in Deinem Eigentum
nun plötzlich durchgängig vermietet werden kann.
3.
so lange die Wohnung nicht tatsächlich gekauft wurde, sind die 6.000 € zunächst
mal ein Wunschtraum.
4.
Eigentumswohnung bedeutet Eigentümerversammlung mit Teilnahme und u.U. Ärger
und u.U. Nachschusspflicht für fällige Großreparaturen.
5.
Hast Du die Kosten für die Verwaltung (Vermietung, Inkasso) eingerechnet?
Soweit ich sehe nicht.
6.
Solch eine Wohnung ist nach ein paar Jahren idR genauso schwer zu verkaufen
wie man es beim Kauf beobachten konnte.
Insbesondere ein Schönrechnen der Art, dass man ja nun eine Wohnung mit
einem Wert von 52 * 600 € =31.200 € besäße, könnte ein Trugschluss sein.
Fazit:
Solche eine Wohnung kauft, hält und verkauft man nicht so einfach wie ein
festverzinsliches Wertpapier.
Gerade mit diesem Objekt könnte man jedoch bei einer überschaubaren
Investition Erfahrungen sammeln.
Das gäbe Sinn.
Bei den größeren Objekten kommt dann noch das Thema Finanzierung hinzu.
Das ist auch ein Thema für sich.
obos
Mein lieber Obos, Deine Überlegungen sind genau die, die alle machen.
Ich denke über solch einen Kleinkram gar nicht nach, ich kauf das Zeug und fertig.
Komme gerade von einer Versteigerung.
4 Familienhaus mit Garten (450m² Garten, 500m² Wohnfläche) in der Innenstadt.
Eigentümer ging pleite, weil keiner Miete zahlte (das Haus war durch einen italienischen Familienclan besetzt) und der Zwangsverwalter räumte die Hütte.
Ging weg für 25.000 Euro.
Und was das finanzieren angeht: Wenn Du eine Immobilie finanzierst, bist Du tot.
Alles, was ich kaufe, wird cash gezahlt.
Das ist dann mein Risikokapital, bei nem Kredit kann ich das Risikokapital nicht überschauen.
Und wenn ich mir was nicht leisten kann, wirds nicht gekauft.
so lange die Wohnung nicht tatsächlich gekauft wurde, sind die 6.000 € zunächst
mal ein Wunschtraum.
Von genau sowas habe ich bereits mehr gekauft, als Du Finger an Deiner Hand hast.
Ich mus zwar nix beweisen aber da liegt grad ein Steuerbescheid neben mir, kannste Dir selbst ein Bild von machen:
http://www.stoerti.com/img/steuerbescheid.jpg
Originally posted by stoerti@08.10.2008 - 13:36
Mein lieber Obos, ...
Ich denke über solch einen Kleinkram gar nicht nach, ...
Wenn Du eine Immobilie finanzierst, bist Du tot.
... bereits mehr gekauft, als Du Finger an Deiner Hand hast.
@stoerti,
ich habe meine Beiträge eher für die Mehrheit der User geschrieben und nicht,
um mit Dir rumzukaspern.
schade, ich hatte es für möglich gehalten, dass sich eine sachliche Diskussion
entwickelt.
obos
Dann habe ich Deine Ausführungen falsch aufgefasst.
Lass uns wieder sachlich bleiben.
Aber jetzt hast Du es ja nochmal schwarz auf weiss bekommen, dass sowas geht.
Selbstverständlich ist sowas für den Grossteil der User hier nicht interessant...naja, interessant vielleicht aber nicht umsetzbar.
Den Immobilienkram zocke ich mittlerweile fast so, wie andere im Casino auf einfache Chancen wetten.
Das perverse an dem Spiel ist ja, dass da eine Progression drin ist.
Je mehr man hat, umso leichter kommen weitere dazu.
Mein Ziel für die kommenden 2-3 Jahre ist, dass ich aus den Mieteinnahmen mindestens eine ETW jährlich finanziert bekomme und kein eigenes Geld mehr reinschmeissen muss.
Dieses Ziel habe ich jetzt schon fast erreicht.
Originally posted by stoerti@08.10.2008 - 14:08
Lass uns wieder sachlich bleiben.
@stoerti,
ja, ich würde mir wünschen, dass Du auf die von mir angeführten Argumente
eingehst.
Vielleicht erinnerst Du Dich an Deinen ersten Kauf einer Immobilie, da hast Du
solche Aspekte doch sicher auch bedacht.
Natürlich interessieren mich (und vermutlich auch andere) auch Deine Gründe,
warum Du offenbar partout keine Finanzierungen magst.
obos
1.
Das mangelnde Interesse bei den vorausgegangenen Versteigerungen dürfte ja
Gründe haben. Welche sind das?
Keine Ahnung. Is mir egal
2.
Ist z.B. das Haus verkommen und hat einen hohen Wohnungs-Leerstand, kann
nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden, dass die in Deinem Eigentum
nun plötzlich durchgängig vermietet werden kann.
Naja, verkommen...es gibt ja Gutachten und da steht sowas drin.
Man muss nicht jeden Schrott kaufen
3.
so lange die Wohnung nicht tatsächlich gekauft wurde, sind die 6.000 € zunächst
mal ein Wunschtraum.
Du hast den Grunderwerbsteuerbescheid oben gesehen?
Das Finanzamt würde zwar gerne auch Träume besteuern aber noch tun sie es nicht
4.
Eigentumswohnung bedeutet Eigentümerversammlung mit Teilnahme und u.U. Ärger
und u.U. Nachschusspflicht für fällige Großreparaturen.
Auf die meisten Versammlungen gehe ich nicht, ist mir zu aufwendig.
Nachschusspflicht ist relativ. Das gibt es aber normalerweise wird immer dagegen gestimmt, weil andere auch zahlen müssen.
5.
Hast Du die Kosten für die Verwaltung (Vermietung, Inkasso) eingerechnet?
Soweit ich sehe nicht.
Sind drin. Inkasso mache ich selbst und höchstpersönlich.
6.
Solch eine Wohnung ist nach ein paar Jahren idR genauso schwer zu verkaufen
wie man es beim Kauf beobachten konnte.
Insbesondere ein Schönrechnen der Art, dass man ja nun eine Wohnung mit
einem Wert von 52 * 600 € =31.200 € besäße, könnte ein Trugschluss sein.
Mal angenommen, ich kaufe für 6000, vermiete 10 Jahre um die Spekulationssteuer zu umgehen und verkaufe dann für 6000...wo ist das Problem?
Wie schonmal geschrieben: Im Einkauf liegt das Geheimnis.
Vielleicht erinnerst Du Dich an Deinen ersten Kauf einer Immobilie, da hast Du
solche Aspekte doch sicher auch bedacht.
Nein. "Die is ja billig, die kauf ich mal" war mein Gedanke.
Das war eine 80m² Wohnung für 100.000 Mark vor vielen vielen Jahren.
Mieterin war Sozialhilfeempfängerin und ich bekam die Miete vom Sozialamt.
3 Jahre später wurde die Hütte dann für 120.000 Mark verkauft.
Seitdem kenne ich das Wort "Spekulationssteuer".
Natürlich interessieren mich (und vermutlich auch andere) auch Deine Gründe,
warum Du offenbar partout keine Finanzierungen magst.
Wenn ich eine Hütte kaufe, dann ist das Geld gebunden.
Also quasi erstmal weg.
Werde ich nun arbeitslos, krank, was auch immer, dann habe ich im Regelfall keine laufenden Kosten.
Muss ich aber Kredite bedienen und kann das nicht mehr, ist die Bank ganz schnell bei der Sache und kündigt den Kredit.
Und dann bist Du ganz böse am Arsch.
Stell Dir vor, Du hast 50 Immobilien, sagen wir einfach mal, mit einer Million Kredit drauf, wo Du monatlich vielleicht 5.000 Euro abbezahlst.
5.000 sind auch Deine Mieteinnahmen, weil Du ein Null-Summen Spiel gemacht hast.
Nun bist Du arbeitslos und verlierst zudem 2 oder 3 Mieter.
Jetzt wirst Du Deines Lebens nicht mehr froh.
Kredit gekündigt, Zwangsversteigerung, Pleite.
Aber nicht einfach nur pleite, die Hütten kommen unter den Hammer und am Schluss will die Bank immer noch, sagen wir mal, ne halbe Mio haben.
Denn die hatten ja Kosten für Verkauf/Versteigerung, Beitreibungskosten, Inseratskosten ......... => unendlich.
Jetzt machst Du dann am besten eine Privatinsolvenz.
Und ich bin an dieser Stelle jetzt der, der ganz billig ein paar Immobilien bei einer Zwangsversteigerung kauft und wieder mal gesehen hat, dass Finanzierungen nichts taugen.
Ich sehe doch jeden Tag aufs neue, was passiert, wenn man Kredite nicht mehr bedienen kann.
Ich werde einen Teufel tun und einen Kredit aufnehmen.
Selbst, wenn mir alles genommen wird, aus welchem Grund auch immer, dann bin ich bei Null. Aber nicht bei Minus einem Betrag, den ich in meinem Leben vielleicht nicht mehr aufbringen kann.
Robin H.
08.10.2008, 16:04
Originally posted by stoerti@08.10.2008 - 15:44
Wenn ich eine Hütte kaufe, dann ist das Geld gebunden.
Also quasi erstmal weg.
Werde ich nun arbeitslos, krank, was auch immer, dann habe ich im Regelfall keine laufenden Kosten.
Muss ich aber Kredite bedienen und kann das nicht mehr, ist die Bank ganz schnell bei der Sache und kündigt den Kredit.
Und dann bist Du ganz böse am Arsch.
Stell Dir vor, Du hast 50 Immobilien, sagen wir einfach mal, mit einer Million Kredit drauf, wo Du monatlich vielleicht 5.000 Euro abbezahlst.
5.000 sind auch Deine Mieteinnahmen, weil Du ein Null-Summen Spiel gemacht hast.
Nun bist Du arbeitslos und verlierst zudem 2 oder 3 Mieter.
Jetzt wirst Du Deines Lebens nicht mehr froh.
Kredit gekündigt, Zwangsversteigerung, Pleite.
Aber nicht einfach nur pleite, die Hütten kommen unter den Hammer und am Schluss will die Bank immer noch, sagen wir mal, ne halbe Mio haben.
Denn die hatten ja Kosten für Verkauf/Versteigerung, Beitreibungskosten, Inseratskosten ......... => unendlich.
Das kann ich nur bestätigen
Beispiel:
ein Bekannter von mir hatte Häuserblock in Hessen
10 Wohng. 1 Gaststätte mit Bank finanziert
Der Wirt (Grieche) zahlt 8 Monate keine Miete Monat 6000.-- DM
Im Prozess kriegt der Grieche R E C H T
Die Richterin zum Eigentümer
das ist Ihr Risiko als Unternehmer. Sie können dem Mann dach nicht die Existenz nehmen.
Mein Bekannter wollte der Richterin an die Gurgel. Sein Anwalt verhinderte Schlimmeres
Ende:
100000 Miese (damals DM)
Objekt natürlich weg.
Robin H
Das ist der Grund, warum ich nicht vor Gericht gehe und sowas selbst mach.
Nach spätestens 3 Monaten würde ich die Eingangstüre ausbauen und zumauern.
Als ich mit meinem Mietnomanden das erste mal in Clinch ging, habe ich die Wohnungstüre kurzerhand demonstrativ mit nem Klappspaten aufgehebelt und ausgebaut.
Das hatte Wirkung. Mein Mietnomade hat danach zwar immer noch nicht bezahlt aber die Miteigentümer aller anderen Wohnungen verzeichnen seitdem pünktlich ihre Mieteingänge :lol:
@stoerti,
ich gehe mal nur auf das Thema Finanzierung ein.
Der Normalfall ist ja nun mal, dass sich die junge Familie ein Haus (Wohnung)
kauft oder baut und das ist so gut wie nie ohne Finanzierung machbar.
Ich finde das auch durchaus vertretbar, wenn ein paar wichtige Aspekte beachtet
werden. Deshalb berichte ich von Erfahrungen, die ich selbst gemacht oder im
näheren Umkreis beobachtet habe.
1.
Die Banken (insbes. in den USA) sind nicht ohne Grund in der Kreditkrise.
a)
Als ich 1983 mein Grundstück gekauft habe, hatte ich die Finanzierung innerhalb
von 10 Minuten.
b)
häufig wird geworben für ein Konzept mit Bausparkredit und Kredit einer Lebens-
versicherung.
Für die Lebensversicherung bekommen sie eine fette Provision (der Kredit ist
meist 0,5% preiswerter als sonst), für den Bausparvertrag kassieren sie ebenfalls
(aus Abschlussgebühr).
Da das Bauspardarlehn natürlich noch längst nicht reif ist, wird zusätzlich ein
Zwischenkredit vereinbart, dessen Auszahlung in einer Summe auf den Vertrag
eingezahlt wir.
Fazit:
neben den normalen Zinsen und der Tilgung sind noch die Beiträge für
die Lebensversicherung und für die Bedienung des Zwischenkredits fällig.
2.
Eine (fast) 100%-Finanzierung ist auch aus meiner Sicht extrem gefährlich.
Doch Miete muss auch bei Arbeitslosigkeit bezahlt werden, sofern also
Anspruch aus ALV besteht, gibt es idR wenig Bedenken.
a)
Damit das gelingt, sollten die Belastungen eben nicht deutlich über dem Betrag
der Miete liegen. Eine Eigenkapitalquote von 25% sollte das ermöglichen.
b)
wenn das nicht reicht, muss eine weitere Wohnung im Haus vorhanden sein,
die vermietet werden muss.
Ein Mietausfall von 3-6 Monaten muss einkalkuliert werden.
c)
Bei Neubauprojekten ist der Posten "Eigenhilfe" häufig unrealistisch hoch
angesetzt, zudem müssen hier grundsätzlich 10-15% Mehrkosten einkalkuliert
werden, die praktisch immer aus irgendwelchen Gründen anfallen.
d)
Beim Kauf von gebrauchten Immobilien zeigen sich meist erst nach und nach
Mängel, die in der ersten Euphorie übersehen wurden.
Dafür sollte eine Reserve von 10-20.000 € mobilisierbar sein.
In Extremfällen erreichen die Renovierungskosten nochmal die Höhe des
gesamten Kaufpreises. Also der niedrige Preis allein darf auf keinen Fall
ausschlaggebend sein. Gutachten einsehen oder u.U. sogar auf eigene
Kosten anertigen lassen ehe blind ein unkalkulierbares Risiko eingegangen wird.
3.
Ein weiteres Problem bei jungen Familien ist ja noch das Thema Scheidung.
Dann müssen die Lebensversicherungen gekündigt werden und weil darin
am Anfang hohe Gebühren und Risikoanteile eingepreist sind, führt das zu
empfindlichen Abschlägen. Beim Bausparvertrag sind die Abschlussgebühr und
und die Zinsen für den Zwischenkredit für die Katz.
daher:
Alles sorgfältig in den Blick nehmen und im Zweifel doch erst Wohnung mieten
oder kleiner mit einer Eigentumswohnung einsteigen.
obos
obos, Du verzwirbelst da was.
Es geht ja hier nicht um eine junge Familie, die ein Eigenheim haben will, es geht hier um Immobilienspekulation.
Aber -ABER!- ich sehe tagtäglich die gescheiterten Existenzen, die erst in die Arbeitslosigkeit und dann in Hartz IV gefallen sind und dann ihr Eigenheim verlieren.
Sicherlich hat eine junge Familie keine Chance, ohne Kredite klar zu kommen.
Auch, wenn ich persönlich nichts davon halte.
Originally posted by stoerti@08.10.2008 - 23:22
obos, Du verzwirbelst da was.
@stoerti,
vielleicht aus Deiner Sicht.
Natürlich ist es Deine Sache, ob Du Kredite aufnimmst.
Doch würde ich auch bei Erwerbs-Immobilien sagen, es ist wie beim Gilft:
In angemessener Dosis ist es Medizin und in großen Dosen tödlich.
Gerade, wenn die Mietrendite deutlich über dem marktüblichen Zinssatz liegt,
ergibt sich nach Abzug der Zinsen ja noch ein Überschuss, der sonst nicht
erzielt werden könnte.
Die Risiken müssen realistisch eingeschätzt werden und danach dürfte eine
Quote von 50 - maximal 75% Fremdfinanzierung vertretbar sein.
Daneben gibt es ja auch noch den Aspekt der Diversifizierung, was hier heißen
soll, dass nicht das gesamte freie Kapital in Immobilien gebunden werden sollte,
sondern ein Teil in Wertpapieren.
Dann kann der Mietausfall des griechischen Restaurants schon eher abgefedert
werden.
Hinzu kommt ja noch, dass auch der Immobilienmarkt Zeiten kennt, in
denen ein Verkauf keinen Sinn macht.
Immobilien-Spekulation heißt aus meiner Sicht, billig zu kaufen und teuer zu
verkaufen. Ein Beispiel wäre, ein renovierungsbedürftiges Objekt zu kaufen,
es zu modernisieren und dann als Teileigentum zu verkaufen.
Dieses Potential ist beim Kauf einer Eigentumswohnung ja bereits ausgereizt.
Da bleibt dann nur der Weg, aus Versteigerungen Schnäppchen zu ziehen, um
eine "Traumrendite" zu realisieren. Spekulation im steuerlichen Sinne ist das
dann nicht, vielmehr sind die Mieten ja genau bei geringen Abschreibungsbeträgen
laufend zu versteuern.
Dennoch wünsche ich Dir, dass sich die eine oder andere Eigentumswohnung
beim Verkauf nach 10 Jahren auch als eine gute Spekulation erweist.
obos
Obos, Du hast mich gefragt, wie ich es schaffe, solche Traumrenditen zu erwirtschaften.
Ich habs Dir erklärt.
Nun bringst Du alle möglichen Argumente, um zu erklären, dass das, was ich seit Jahren mache, schlecht sein kann (nicht muss!).
Ausserdem, dass ich alles mögliche _nicht_ bedacht habe.
Und das ein Wiederverkauf schlecht oder unmöglich sein kann.
Das interessiert mich aber doch alles gar nicht.
Wenn eine Immobilie sich nach 5 Jahren refinanziert hat und ich habe Probleme damit, ja meine Fresse, dann verschenke ich die halt und habe mich verspekuliert. Aber mein Geld ist noch da.
Und zwar alles.
Und wenn ein Mieter drin hockt und ich verkaufe die nicht, dann habe ich jeden Monat eine Einnahme.
Wenn ich arbeitslos werde, kommt trotzdem Kohle rein - super. Vom Arbeitsamt bekomm ich nämlich nix.
Ob das, was ich mache, vernünftig ist?
Für mich schon.
Alle anderen lachen darüber gerne, weil sie denken, eine ETW für 6.000 Euro sei nur Schrott im Asiviertel.
Wenn ich die Adressen aufzähle, lachen sie weniger.
Wenn wir mal eine Wohnungsbesichtigung machen, lacht gar keiner mehr.
Ich habe bereits damit viel Geld verdient.
Alle anderen gar keins.
Man kann im Verlauf dieses Threads sehr schön erkennen, ohne, dass ich Dich persönlich angreifen will, wie von einer einfachen Frage (sinngemäss: "Boah, geil, wie geht das?") eine Diskussion darüber entsteht, dass das alles gar nicht so doll ist und man das alles ganz anders machen kann oder soll.
Deswegen möchte ich Dir danken obos.
Du hast mir hier knallhart gezeigt, dass eine Idee zu kopieren von vornherein zum scheitern verurteilt ist, wenn man nicht genauso denkt, wie der, der die Idee hatte.
Egal, ob diese Idee Roulette, Poker, Black Jack oder Immobilien heisst.
PS: Voriges Jahr habe ich mir von Börsengewinnen übrigens eine Immobilie für einen 6 stelligen Euro Betrag gekauft. Das war keine Zwangsversteigerung, die wollte ich einfach haben.
Falls irgendwer mal ankommt und erklärt, dass an der Börse nix geht, darf man gerne auf diesen Artikel hier verweisen.
Und den Gewinn habe ich nicht gerade mit irgendwelchen festverzinslichen abgezinsten hedge anleihen des staates gemacht.
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